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双面孙宏斌:从激进顺驰到稳行融创

  中国品牌总网讯:常言道“江山易改,本性难移”。7年的时间,真的可以让一个人的性格发生天翻地覆的变化?融创中国董事长孙宏斌似乎验证了这种可能性——至少表象如此。

  11月29日,重庆玖玺台会所。与新华网记者面对面交谈的孙宏斌,身上已找不到一丝与激进、冲动、高调、张扬或者狂妄有关的气质,而代之以理性、冷静、谨慎、克制、低调、谦虚以及从容。

  从一个极端走向另一个极端,哪个才是真正的孙宏斌?有业界人士认为,以前的孙宏斌像一团烈火,现在则一半是海水一半是火焰。也有人认为,孙骨子里其实从未变过,我们看到的仅仅只是他愿意呈现出来的保护色——保护他自己,保护他二次创业的融创。
  “双面”之变

  被媒体称为“狂人”、“骇客”的老孙,现在更像一个外交官——他出语谨慎,擅打太极,不再口无遮拦大大咧咧,而是有着外交语言一样富于弹性的坚定。不过,孙激动时依然有点结巴,这一点倒没有改变。

  孙宏斌性格上的巨变——即使表面如此——发生在2006年。那年9月,孙宏斌将自己花了12年心血养大的顺驰,几乎以白送的方式出让给香港路劲基建。

  2006年之前的孙,与现在的性格截然不同。2003年到2004年间,顺驰在全国凶猛扩张,先后在华北、华东、华中等诸多城市高价拍得10余块土地,孙宏斌独创性地采取分期支付土地款、缩短拿地开盘周期等方式,把有限的资金运用到极致,就像是“十个瓶子两个盖子”。

  那时的孙宏斌踌躇满志、顾盼自雄,大有带领顺驰抢占房地产市场头把交椅的势头。然而高速前进的顺驰没有坚持太久。2006年,由于资金链断裂、在港上市夭折、投行临时毁约撤单等困境,不得不将企业转让给香港路劲基建,成为房地产规模崇拜的悲剧标本。

  “在顺驰之后,老孙变了。一个激进莽撞的顺驰倒下去,一个谦虚稳行的融创站起来了。”一位曾在顺驰工作的老员工评价说。

  在融创上市中起到关键作用的贝恩资本,在全球投资的唯一一家房地产公司就是融创。其董事总经理竺稼向媒体坦言,此前他也曾考察过龙湖、绿城等业界大鳄,但对融创团队情有独钟,“因为他们吃过亏”。

  如今,东山再起的孙宏斌闭口不谈第一。业界人士评论,吃过亏的、学会理性克制的孙宏斌才真正可怕。

  避谈目标理想

  临近年底,谈及明年乃至未来几年的发展目标,在地产界是老生常谈的话题。一般来说,企业的负责人也通常乐于通过媒体向公众描绘自己的战略目标、宏伟蓝图。

  然而,孙宏斌对此却选择了回避,低调地令人吃惊。“这个月我们全年300亿的任务就会完成,增长快是因为我们基数低。融创未来几年都没有明确的目标,我们不追求增长多少,只要企业健康从容就好。”

  11月7日,孙宏斌发了一条微博:“最近忙累,很少发火。但今天看到融创星光广场微博上说融创要立志做销售额利润的中国房地产第一,大怒,要求关闭了项目微博账户。告诉同仁们我们要知道自己能吃几碗干饭,我们要真的吸取教训,我们要抱着如临深渊如履薄冰的态度,我们的目标是无论发展快慢都要让企业健康从容。”

  融创真的没有明确的发展目标?“一个企业发展最快的就那么几年,融创正处在快速增长通道中,明后年肯定还会有较大的增长,这是自然而然的事。”显然,目标其实就在孙宏斌心里,只是当年吃过话说的太满的亏,现在的他不愿说出来而已。

  曾经有些偏执的理想主义者孙宏斌,现在谈及人生理想也像太极的云手。“人的理想总在变,我现在的理想就是希望企业能够健康、从容、安全。将来可能会变,比如慈善未来可能成为我的理想,但现在还不考虑这事。”

  顺驰是融创之母

  “健康”、“从容”是孙谈话中出现频率最高的词。现在的他,极其强调融创发展中的稳健和安全。“年轻的时候不怕失败,我还有机会,但现在我已经不年轻了,再失败就没有什么机会了。”

  “没有当年的顺驰就没有今天的融创,融创的战略就是来自顺驰的教训。”49岁将入知命的孙宏斌声称这一切全拜顺驰所赐。如果不是6年前的那次跌倒,他不可能在这么短的时间内东山再起。

  从顺驰到融创,孙宏斌貌似从一个极端走到了另一个极端:他不再追求规模,不再追求速度,而非常关注风险控制。有意思的是,当他不再把规模当为追求目标时,结果业绩却比想象中喜人得多。

  “第一个教训是规模。”现在的融创几乎看不到顺驰式疯狂扩张的影子,这家企业只在京津沪渝以及苏南杭州等几个大城市开发,且多数是通过与当地企业合作的方式完成。“我们就深耕几个精心选定的城市,不去很多城市。四个公司有点少,我想将来的发展中可能会加一两个,管六七个公司还是可以的,但几十个肯定不会,不会全国都扩张。”

  第二个教训是风险管控。“我们曾经在顺驰上犯过错误,不会再被同一块石头绊倒。”现在的孙宏斌异常强调现金流的安全。不过,据媒体统计,融创今年花在“面粉”上的钱已经超过100亿,负债率也居100%的高位。

  “很多项目都是合资的,没有100亿那么多。”孙宏斌解释道。同时,他并没有打算将净负债率降下来,因为他一直觉得这个指标不对。“这个行业的现金流主要是三部分:销售、应付土地款、负债率,三个加起来才是现金流。这里面,销售占的比例最大;应付土地款是很刚性的,但是不在资产负债表里面,这是很大的问题;而负债率是排在第三位的。”

  “要看一个企业是否安全,三个方面要综合来看。我们销售做得非常好,应付土地款一分都没有,全部付清了。所以负债率虽然高一点,其实现金流是安全的。”

  第三个教训是适当的授权体系。在顺驰时代,孙宏斌对于公司细节参与非常少,即使是十几亿地的投标他也授权给分公司做,这让项目品质很容易出现失控。而现在,公司几乎每个报告他都要签字,项目的规划定位会也基本上会参加。

  分险与共赢

  为了快速在一个城市打响名气,同时分散风险,孙宏斌现在非常喜欢合作开发的模式。目前,融创在全国的合作伙伴众多,包括绿城、葛洲坝(4.74,0.05,1.07%)、保利、方兴、首钢、九龙仓等。

  今年6月,融创以33.72亿元收购绿城旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域9个优质地产项目股权,一时饱受争议。

  “我们的利益来自市场,而不是合作伙伴。”在孙宏斌看来,与绿城的合作已经用事实证明是一步好棋。今年下半年,融创和绿城合营公司销售额已超过60亿元,不仅弥补了合作之初双方对9个项目资产包所估算的25亿元资金缺口,而且产生了正现金流,用于融创绿城在上海地区进一步拿地。

  “通过和绿城合作得以进入上海地区,这是融创自身努力十年也未必能得到的。”不仅如此,与绿城的合作孙宏斌还有其他收获。“融创的产品不错,不过绿城的产品实在是太完美了。”孙不吝于对绿城产品品质的赞美,在他看来,与绿城的合作将使融创在高端产品上的功力更上层楼。

  访谈中,他也不忘给项目打广告:“玖玺台这样稀缺不可复制的产品,即使放在上海也是最好的。现在只卖2. 5万/平米,在上海想都别想,起码10万/平米起。”

  “我们会因地制宜地选择合作伙伴”,孙宏斌表示,融创与谁都愿意合作。“我觉得合作确实是两方面的事,一方面是资金的问题,因为现在的地,尤其是北京、上海的地都很贵,你的现金流不可能马上够。另一方面确实有互补,开发商都愿意与我们在北京、天津合作,是因为融创在京津地区发展多年,已形成了一定的品牌影响力。现在上海也有很多企业愿意与我们合作,是因为我们有绿城。”

  “下一步我相信大家也愿意与我们在重庆合作。有人不看好重庆,因为重庆的利润、房价比较低,但我们一直看好重庆。”

  精彩观点

  谈经济:“美国一点问题都没有,欧盟问题特别大,中国是‘无近虑有远忧’”

  美国的基本面是非常好的,是一点问题都没有的。

  欧洲是问题最大的,我一直觉得欧元一定会解体,我从来不看好欧洲。因为货币一定是有主权属性的,除非把欧洲变成一个国家,否则欧元没有存在的理由。

  中国是“无近虑有远忧”。欧洲、美国对中国影响并不大,唯一的影响就是出口,但是出口的影响也没那么大。眼前我不担心,因为中国政府手上有太多的手段可以用了,相信政府有能力让明年、后年经济增速超过7%。

  中国经济最大的问题需要深化改革,改革开放30年积累了很多深层次的矛盾。比如08年的4万亿,其实更进一步激化了矛盾,中国需要深层次的改革,不改革问题就特别大。

  谈市场:明年调控不会放松,市场不会比今年差

  首先,明年楼市宏观调控政策不会放松、不会取消,因为一放松反弹就会特别厉害。

  其次,政府增长压力还是挺大的,所以财政政策一定会是积极的,货币政策一定会是不保守的。在这样的情况下,这个钱最后还得买房子,所以从宏观上来说是没有问题的。

  另外从供需关系来说,这两年的供地是比较少的,明后年的供求关系还是比较紧的,尤其是北京、上海等城市供求关系肯定是有问题的。所以我判断明年的市场不会比今年差,但是好多少不知道了,现在也没人知道。

  谈拿地:大家都买的时候你别买、大家都不买的时候你买

  什么时候拿地其实挺简单的,这是一个常识,就是大家都买的时候你别买、大家都不买的时候你买。

  09年我们一块地没有买,因为那时大家都在抢地,你没办法买。去年年底时我们拿了三块地,我也一直公开说去年年底是买地、买房最好的时候。去年进入10月份以后房地产市场有点冰冻了,这个时候大家都不买地、都不买房,一定是最便宜的时候,也是最好的时候。其实过了春节到今年2-3月份以后房价慢慢就起来了,地价也慢慢起来了。

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