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专访潘石屹:22亿美元大融资幕后

SOHO中国有限公司董事长 潘石屹

  自去年6月至今,SOHO中国(0410.HK)共筹集了高达22亿美元的低成本资金,这包括两笔分别为6.05亿美元、6.26亿美元的三年期银团贷款,以及一笔6亿美元的5年期票据、一笔4亿美元的10年期票据,合计10亿美元,收益率分别为5.75%和7.125%。本周三(11月7日)正式交割完毕的这笔10亿美元融资,堪称年内最大的一笔房企融资个案。

  SOHO中国并不缺钱,它以高现金流与低负债为标签。这笔钱会用来做什么?潘石屹的回答是,用于帮助SOHO中国安全地穿越由散售向自持方向的公司转型。在启动这笔10亿美元融资的路演中,SOHO中国总裁张欣向投资者展示了一个PPT,第一页写着《中国最大的甲级写字楼开发商》。

  “我与张欣共同做出了这个转型的决定,这是公司历史上第三次重要的变革。”潘石屹说,“我们预测了最坏的情形,公司的资金需求量最大的时候,净资产负债率最高不会超过40%,但是,随后在170万平方米的自持物业竣工后,净资产负债率会慢慢回落。”

  “我们的测算显示,转型后资金需求量最大的时候,净资产负债率最高不会超过40%,但随后会慢慢回落。”

  新浪乐居:最近的10亿美元融资,期限最高长达10年,融资成本并不高,更重要的是,它是在目前地产形势仍不确定的背景下展开的。投资者提出了哪些问题,你们向他们描绘了一个什么样的地产画面?

  潘石屹:一般这样的融资大概需要两个月的时间,先评级,后定价,定价完路演。而我们用了两个星期零三天,整个工作都做完了。这里面最有意思的是整个国际债券市场。

  这次10亿美金的发债,发债效果非常好,超额十倍认购。在国际资本市场、债务市场,评级是最重要的工作,我们的评级是标准普尔是BB+,穆迪是Ba1。评级定好了,80%的工作如融资规模、债券价格就定下来了。标普与穆迪给我们做评级的过程非常快,只用了一个多星期。

  这两个评级机构的合伙人都是从香港到北京来跟我面谈的。他们关注风险问题。公司多年来都处在净现金状态,他们一直非常放心我们对风险的把控。现在要转型,销售会降下来,资金需要量变大,净负债率只有20%,跟其他地产公司相比,公司发展策略还是很保守、稳健的。

  当然,他们也关注其他风险。在众多风险中,周围的环境是最大风险。如果周围经济、市场环境发生变化,企业监管再好,风险也是存在的。所以我们谈到SOHO中国的转型原因,转型时想了什么,实际是他们评价我们风险很重要的一个方面。

  我们看好北京与上海的商业地产与写字楼市场,这是一个最根本的点。如果不转型,有两个选择:其一,把建的房子尽快地卖出去;其二,我持有物业,不卖出去。若我不看好北京和上海的市场,卖了房子走人,是最简单的办法;如果长期持有,像20年、30年、50年、70年的持有,就可见我们对中国、对北京和上海写字楼、办公市场是看好的。

  我给这两个评级机构的合伙人讲了一个例子。我做房地产已超过十年。在这十年中,有很多人的开发经验,尤其是香港商人,年龄比我们大,经验比我们丰富,资金也比我们强。可整个过程中,以北京为例,这些开发商隔几年赚上一笔钱就走了。在交流的过程中,我得知实际上他们对中国的房地产市场,以及北京、上海的市场比较悲观。在过去十几年里,SOHO中国为什么能够发展成为一家规模比较大的、财务指标、负债结构都非常健康的上市公司,最根本的原因是我们看好北京和上海的房地产市场,如果不看好,早就转到别的行业去了。

  新浪乐居:从另一个角度看,他们有没有担心你们把鸡蛋放在了北京、上海这一个篮子里面?

  潘石屹:这是大家普遍关心的问题。除了北京、上海,要不要到二线、三线城市去。这事关我们选择的道路。我认为,未来的中国,真正对办公楼和商业地产需求量非常大的城市有三个:第一个是北京,全国的首都,对整个北方地区的经济聚合效应非常大。第二个是上海,上海的国际化与市场化程度是别的省会城市无法比拟的。另外一个中心就是香港,香港金融服务业、高端服务业是北京、上海不能比较的。中国有三个金融中心已足够,就像法国有一个巴黎,美国这样大,也没有几个金融中心。

  就商业地产而言,我们可以参考其他城市办公楼的租金水平、空置率和规模。其中最能说明问题的是空置率,如果空置率高,租金水平就起不来。像杭州、成都、重庆的空置率,从1/5到1/4,甚至到1/3。一个月一平方米就100多块钱,而北京300多块钱,香港600多块钱。这就是为什么我们死守北京和上海,不到别的二线城市去的原因。

  新浪乐居:转型还有哪些理由?

  潘石屹:有无数的理由需要转型。第一,大业主持有的物业租金价格高,若散售租金水平就低。从北京与上海看,两者约有20%的价格差异。一个业主持有物业,如果一天一平米租金10块钱,楼房散售出租就是8块钱。若我持有物业,租金水平会起来。

  第二,SOHO中国大概在过去几年,每年都给政府交30亿到40亿元的税金,量非常大,土地增值税占相当大的部分。如果持有物业,就不用缴纳土地增值税了。从降低办公楼税收负担角度看,持有物业也是合理的。

  另外, SOHO中国过去十几年业绩起伏非常大,若持有物业,租金每月、每周、每天都会比较平稳。最后,从历史上看,持有物业的发展商股价与净资产的折让会更低,我们希望公司股票的价格得到更真实的估值。

  新浪乐居:截止到目前,你们筹措的资金足够来应对这次转型么?

  潘石屹:一个特别现实的问题是,你有钱去转型么?要持有物业,需要把房子盖起来,且要等投入使用后。现金回流非常慢,靠自有资金,可能无法支撑这个转型。

  一开始没有想到债券市场这样好,在发行10亿美元债券时,我们反复测算,究竟是彻底转型,还是部分销售、部分持有,用两条腿走路?测算结束后,我们认为现金流可以支撑这个转型。除了一些住宅必须销售以外,剩下的170万平方米的物业全都持有,我们有资金能够完成这个转型。

  通过这次发债,看出债券市场对SOHO中国的转型非常肯定与支持。否则,债券的认购不会这样踊跃,大概是超额10倍的认购。

  新浪乐居:测算的最坏情况是什么?

  潘石屹:目前从财务指标上看,净负债率是20%。我们一方面有足够资金支持现有物业的建设,同时净负债率还有提高的空间,来支持未来的发展。我们在之前所做的测算显示,等我们的资金需求量最大的时候,净资产负债率最高也不会超过40%。

  “最需要转型的是公司内部的销售人员。”

  新浪乐居:你认为,投资者对公司转型投出了赞成票,因为他们希望你们交纳更少的土地增值税,而你们希望公司股价跟净资产的折让能够更低一点。但事实上,当你们宣布转型后,公司股票迅速往下走,这显然是反对票?

  潘石屹:在宣布转型前,我们跟很多大的基金做了沟通,询问他们对转型的意见。基本上得到了所有接触到的人的认可,他们认为我们早该转型,不转型的弊端是非常多的。

  我们谈的非常好。我回来后,上午开董事会,下午对外宣布了我们转型的打算,其实早在去年,我们已经做了决定。宣布后香港的股票市场差不多收市了。在第二天起初的一个小时里,股票市场哗哗往下跌。这跟我们原来的判断有出入,原来接触到的基金都希望我们转型,而转型后最起码的好处是,可以节约股东的钱。我有点出乎意料,一开始心里也很紧张,不知这会跌到什么时候。这之后,我们开始部分执行回购2亿美元股票的计划。

  新浪乐居:这是一个临时的计划么?

  潘石屹:原来董事会批准了这个计划。这个股票回购的计划在今年我们中期业绩前已经对外公告了。万一股票下跌,就实施该计划。股票价格最低跌到了4元多。

  我不太理解。难道转型的方向错了?决策是对还是错,要经过市场的检验,而资本市场给你投了反对票,尽管你询问时都说好,可最后他把股票抛了,股票从5元降到4元多。经仔细分析,我们发现也没必要紧张,因为资本市场上有各种不同来路的资金,一部分资金叫对冲基金,就是天天卖来卖去,觉得你一旦持有物业,业绩可上下浮动、天天交易的话题就不多了。而钱要转移到话题多的地方。对冲基金是只要市场波动就能赚到钱。我一开始有点太紧张了,其实价格低了,真正短线的对冲基金出去了,长线稳定的资金愿进来,进来成本反而低。公司的股东也在转型,对公司而言,这是一个脱胎换骨的变化,不见得是坏事。

  新浪乐居:你对这些反对票提供了一个很好的解释,但是,人们的担忧仍然存在。他们觉得这个转型动作是被动的,宣布的过快,今后你们的高毛利的特征会消失。

  潘石屹:一部分投资者确实担心我们经验不足,这实际是因为我们没有说清楚。现在SOHO中国有自己的物业管理公司,管理220万平米的办公楼,是中国第一大办公楼的物业管理公司,叫锦融物业,是我们收购了港铁物业在北京的分公司。现在看来,SOHO中国开发面积超220万平米,我们没有管的项目租金比锦融物业所管项目租金水平低。

  五大行做过统计,在过去18个月,北京办公楼租金平均上涨62%,而三里屯SOHO上涨64%,嘉盛中心上涨76%,中关村上涨102%。我们管理的几个典型物业租金的上涨都超过北京平均上涨水平。上海平均租金上涨20%,而我们东海广场租金上涨50%。数据说话,锦融物业的管理水平经得起市场检验。

  新浪乐居:你提供了一个非常亮丽的数据。但坦率来讲,当提到锦融物业的时候,人们会想起,当年建外SOHO停电门的事情。

  潘石屹:建外SOHO出的问题在于,所有的房子都销售出去了,我们已不是业主。此后,由不同业主管理委员会引入的物业管理公司互相打架,业主管理委员会各自支持一方,使建外SOHO非常乱,停水停电,还发生火灾、抢劫,最后在政府邀请下,锦融物业接管了东区。现在整个租金上涨水平非常好。在过去几个月,建外SOHO的租金都翻番。

  新浪乐居:转型后,公司会对钱的需求量更大,那么,未来还会保持比较高的分红局面么?

  潘石屹:这个问题是典型的联交所规定的股价敏感信息。我不能表态。但从SOHO中国转型前后看,现金流是不错的,可供分红的资金还是有的。

  新浪乐居:在所有你们对转型后愿景的描绘中,我注意到一个数字,你们宣布未来五年公司的年度租金收入可以实现40亿左右的水平,这个目标会不会太激进了?这个数字是怎么测算出来的?

  潘石屹:等到2015年,我们持有物业是170万平米,商业物业、办公楼物业、好地段、次一点的地段租金有高低差,平均按10元/月/平方米算,等物业成熟时,一年租金就40亿元。从这三个数字看,并不激进。170万平米的物业是现在已经拥有的,今后还会有新的物业加入进来。

  新浪乐居:转型之后,SOHO中国高毛利的情况会不复存在,这曾经是SOHO中国股价很重要的基础,如果没有了会怎么样?

  潘石屹:转型之后,SOHO中国就是不一样的公司,之前毛利率高、资金周转快,负债率不高,转型后变成持有物业,不能用销售毛利,应用租金回报率去衡量。

  原来我们有开发的毛利率,也有销售出去小业主的租金回报率。若持有物业,这两部分利润都会归我们。举例来说,原来是一杯水,我们分开了,留大概1/3利润,把另外2/3给小业主。作为一个小公司,没有足够多的钱,谁出钱就把这部分利润让给谁。现在来看,帐面上不算这10亿美金,我们还有100多亿可动用资金,这种情况下,为什么要把这块利润让给别人呢?

  新浪乐居:散售是你们的传统优势,现在淡化后,怎么去在持有物业领域培养自己的优势?

  潘石屹:首先要提高管理水平,我们已管理了220万平米办公楼,是全中国最大办公楼的物业管理公司之一。但最重要的是把产品做好。通过销售还是出租表现利润,其中最核心、最基础性的问题是产品好。

  对于商业地产而言,地段与创新性的产品是最重要的,如交通是否方便,产品是否独一无二。财务指标、股票价格、发债利率的高低,这些都是从产品派生出来的。比如乔布斯从没关心过股价和财务指标,可当他去世后,苹果公司的市值、股价及其拥有的现金,应该已超过1000亿美金。

  新浪乐居:看这篇访谈的读者里面,说不定存在有意在这里当销售员的人。转型后,你的销售团队会不会慢慢面临解散?

  潘石屹:公司最需要转型的是公司内部的销售人员。要看原来的销售队伍中,能否分流一部分到租务中去,因为销跟租都面对市场,对人素质的要求差不多,尽管可能会有一些区别。另外,把一个楼房划分成单元、面积销售出去,实际上是一个比较落后的办法。我们下一步会采用一些别的方式销售,还是需要销售人员的。

  我常跟销售人员说,一个公司的市场能力是其第一位的能力,如果我们的销售人员真正具备这个能力,就是公司最需要的。而市场的能力可能是卖房,也可能是租房,也可能是把房子变成别的产品进行销售,实际上面对的客户是一样的。

  “在房地产界,上市公司和不上市的公司是完全不一样的梯队。我觉得公司能上市还是要尽量上市。”

  新浪乐居:对全体商业地产商而言,不管是新世纪百货,万达广场,太古广场还是新天地,或将来的SOHO广场,面对的共同敌人是类似淘宝商城、京东商城的挑战。你怎么看待这个挑战?

  潘石屹:我从心里非常看好淘宝、京东商城这些电子商务网站,他们的比价、送货机制方便又不占空间,大大提高社会效率。通过互联网、商业力量推动社会进步。可有些东西是互联网替代不了的,例如体验店,苹果今天如此流行,但也需要在全国各地做体验店,这会是一个发展方向。

  另外一类就是吃、喝。这是互联网没法替代的,在咖啡厅喝咖啡只是由头,主要是人的交流。人和人面对面的交往是不会减弱的。在互联网上能够替代的东西就要让它发挥优势。

  在我们持有物业里,办公楼占的比重非常大。而在北京、上海,办公楼市场是非常好的,租金价格的上涨幅度比普通商业、普通住宅上涨幅度大得多。

  我认为对做大型购物中心的发展商来说,未来肯定是一个致命的打击。互联网购物已经成为发展趋势。前两天我见到马云,淘宝网一年销售额是一万亿,他说多少年后要达到五万亿,2008年救市的时候国家才拿出四万亿,这样的发展幅度是非常大的。我们作为商人,在这个过程中一定要发挥自己的优势,做能够做的事情,不需要跟别人抢。

  新浪乐居:最近有至少四家房地产公司正在进行招股上市,作为一个曾在波动情况下上市的企业,你有什么建议给这些同行?

  潘石屹:我们的债券发的这样好,说明市场上还有很多钱,这是第一个判断。股票市场低迷的情况慢慢会有改观,而市场一改观就是窗户期,抓住这一至两个月的窗口期,就变成上市公司了,对于这些同行,这算一个建议。

  第二,SOHO中国当年上市时,很多香港的朋友说,上市干什么?帐面上这么多钱,一上市让别人监管你,多不舒服。可SOHO中国选择了上市,今天来看,公司上市和不上市是完全不一样的,在房地产界,上市公司和不上市的公司是完全不一样的梯队。我觉得公司能上市还是要尽量上市,因为上市后,不光是IPO能拿多少钱来,以后发债容易。同时,你用股东的钱,就会有一个独立的机构要监管,钱不能被滥用,公司内部的制度要合理。如果作为非上市公司,整个监管程度跟多少年总结出的监管经验完全不一样。最后,作为一个上市公司所能够取得外部资源的能力,无论是设计,还是合作伙伴的选择,都会非常多。

  现在回想,SOHO中国经过了三次大的转变,第一次转变就是放弃住宅的开发,转移到商业地产。带来的结果是,持续保持50%左右的毛利率,如果在住宅里,这是不可能的。且不说政府会不满,同行降价你毛利率也会跟着降。第二次大的转型是上市,第三次就是持有物业转型。所以,我们一路走来,对正在走这一步路的人的建议就是,要坚定的走下去,可能市场会不好,再等等吧。

  新浪乐居:总体来讲,还是比较乐观的?

  潘石屹:对,我还是乐观的。

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