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王健林:万达广场定位中高端消费模式便于快速复制

  中国品牌总网讯:9月27日,万达集团总裁王健林携旗下已经开业的、未开业的、在建的百余家万达广场在京招商。很明显,在中国经济下滑的大环境下,万达广场也面临着严峻的考验,但这并没有阻止其飞奔一样的扩张速度。

  王健林表示,从明年开始,每年全国范围内要有不少于20家的万达广场开业。而全国工商联合会会长王志刚预计,到2015年,万达将成为全球最大的不动产持有商。

  如此的发展速度让王健林一跃成为福布斯排行榜中最富有的中国地产商,在高歌猛进的同时,万达商业也面临着业内的质疑,但是王健林坚信自己的一套模式可以全国不断地成功复制。

  蓝图明年将有20家万达广场开业

  十一前,银川万达,青岛万达的公寓部分开始对外发售,业内预计其会出现之前在其他城市已经有的疯狂抢购现象,这从一个侧面反映出万达广场确实给一个城市带来更多的经济增长机会。这也让各地政府开始“崇拜”万达,给其价格便宜的地,让万达来建商业广场。万达低成本高利润的扩张模式让全国其他商业房企分外眼红。

  这就更加给了万达疯狂扩张的理由。“今年我们有18家万达广场,12家超五星的酒店开业。”王健林表示,“明年,将有20家万达广场、18家五星级酒店开业”。

  按照王健林的扩张计划,从明年开始,全国范围内每年将有超过20家万达广场开业。

  定位中高端消费模式便于快速复制

  为何在全国经济以及全球经济都下滑的环境下,王健林还敢出此豪言壮语。那是因为他认为万达广场中高端消费的定位以及专业的商场设计和管理,是可以将万达广场像工厂生产一样全国复制的。“我们不做高端消费,所针对的客户群就是15-35岁之间的年轻人。”王健林坦言,做奢侈品消费确实可以提高单个客人的消费数额,但是对于商场而言,做高端意味着人气少,客户随机购买力差。

  而万达需要的是人气,按照他的调查显示,在消费者中20%是目的性消费,其余八成都是随机消费,比如看个电影顺便买点东西。

  而这种年轻时尚的商场定位便于快速复制,不仅如此,在王健林看来,一个商场从中端到高端无非就经过一个装修而已很容易,但如果一开始就高端了,再下来就不是那么容易的事情了。

  所以一开始的中高端定位会给自己带来上升空间。

  成果王健林个人财富年增四成

  可能没有一个纯住宅地产商能有王健林这样的财富增长速度。2011年开始,万达广场迅速扩张,而今年,福布斯中国富豪排行榜上,王健林以650亿身家远远的将恒大老总许家印甩在身后跃居地产富豪榜首,其财富增长速度四成以上,而专注高端住宅的龙湖地产女当家吴亚军也在王健林之后。

  全国工商联合会会长张志刚表示,到年底,万达商业拥有的不动产数额在全球可能会从第四跻身第三,而按照目前的扩张速度,到2015年,万达将成为全球最大的不动产拥有商。而《万达商业地产投资分析报告》显示,届时,万达年租金可达700亿元。

  但是王健林这种模式能走多久、能走多远,还是备受业内质疑,因为目前万达广场是“快建快销”,销售回款用于下一个万达的建设,而这样的资金运营模式非常危险,一旦断裂,万达广场的下场可想而知。

  而眼下,全国经济消费水平也在下滑中,国际连锁零售商都减少开店,万达广场的招商也面临严峻考验,内外夹击,万达的日子不好过。

  杀手锏人气旺盛与否商场设计是关键

  如今,中高端定位在商场中并不新鲜,北京大多数商业亦是如此,而王健林的杀手锏却在商场的设计上。“房地产设计和商场设计完全是两回事,做的好房地产设计不一定做的好商业设计。”王健林所说的设计,就是针对消费者购买习惯对商场的面积、布局等做出最合理的规划。“我帮银行看过很多成为不良资产的商业,有些商场我除了给出炸掉重建之外没有其他建议。”王健林解释,比如有一个城市古老的步行街,街宽从原来的15米改建到70米,那是什么概念?街两边的店铺无法交流,消费者从街这边走到另一边再回来就要走150米。结果造成消费者两边溜,中间没人走。久而久之,中间的过道只能改成马路。“全铺的花岗岩,当马路很奢侈。”王健林表示,在他看来,万达奉行的“不走回头路”,商场设计要么是一字形,这边进,那边出,要么是口字形,转一圈回来。且人的流动线路是有规律的,一般走350米就是疲劳期,如果一个商场有一公里长,那么剩下的500米商铺一定是“死”的。

  当然,商场设计并非只有以上几点,明年万达要出一本书专门分享自己成功的设计经验。
  开一个火一个解决问题要迅速

  在业内看来,眼下万达广场(项目招商信息)在全国几乎是开一个火一个。但王健林坦言并非如此,确实,上海武汉菱角湖万达2010年2月开业,现在还面临着大量的商户流动,上海江桥万达广场去年6月开业,户外商户超过六成空置。“没有一个商场开业是完全没有问题的,关键是快速的解决问题。”王健林表示,“当有一个商户搬走后,你就要立即发现问题,解决问题,不然它会像一个霉菌快速渗透,当有50%的商户走了的时候,就完了”。

  其实,万达商场最看重的商户是餐饮、娱乐,而并非零售商。因为在王健林看来,中国的购物中心是吃出来的,不是买出来的。有的时候,他会给自己喜欢的、需要的商户一定的免租期,而像北京国贸万达广场中的电玩商户“大玩家”,也是万达一路扶持过来的。

  商场的成熟期需要养个三五年,而成熟的商业综合体将给企业带来用之不尽的利润。

  对话万达不缺钱上市不着急

  主持人:万达广场在全国目前运营的70家,而在建的还有50家,这对资金链是个严峻的考验,万达怎样规避这样的风险。

  王:商业成功的秘诀在于创新,在我想明白购物中心应该怎么建之后,发现必须配套写字楼和住宅,用写字楼和住宅获得的现金去支撑购物中心的建设,再安排一些银行贷款。

  而随着万达品牌知名度越来越高,邀请万达的各地政府越来越多,所给的土地面积越来越大。今年万达的总收入会达到1400亿元到1500亿元。这个收入是符合进世界500强的。

  主持人:既然万达很快就能达到世界500强的标准,那为什么不上市?

  王:上市也是之前考虑和进行运转的,但因为政策的变动导致未能上市。我本人也是不着急的,因为万达不缺钱,想上市也是为分得万达股份的高管等人考虑。

  主持人:恒大老总喜欢足球,今年大手笔请教练,买球员,而您先前也是玩足球的,但您今年却斥巨资收购了北美第二大院线MAC,这是为何?

  王:足球是永远不可能赚钱的,但是可以提升品牌效应。而我们收购AMC,是因为它跟万达的商业相关联,而实际收购金额其实并非真正的26亿美元,实际上只有7亿,其他的是它的负债。

  也就是说我们只花了7亿美元却成为世界上最大的院线。很多人质疑它能不能赚钱,我们是经过计算和风险考虑的,它的利润要高于房地产的平均利润值。

  主持人:从今年的动作来看,万达将很大一部分精力、财力投入到文化产业事业中,这是作何考虑?

  王:历史上没有一个国家的房地产行业兴旺能超过50年,而万达向文化产业转移也正是为了万达今后能够长久的发展。

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